Кризис, как выход накопленного непрофессионализма

Глобализация мировой экономики вызвала к жизни риски на рынке недвижимости, имеющие не только внутренний, но и внешний характер. Это валютные колебания, совместные глобальные проекты, обмен товарами и услугами на международном уровне, миграция кадров, отношения между странами.

Количество рисков увеличилось и изменилось их качество. Кризисы 20 и 21 века потрясли финансовые основы даже таких гигантов как Америка, Япония и Корея. Во всем мире антикризисному планированию уделяется все больше и больше внимания. А поскольку, недвижимость это главный актив любой экономики, любого бизнеса, то основные аксиомы, которые необходимо знать участникам рынка недвижимости в отношении кризисов это: риски и потери неизбежны; риски бывают внутренние и внешние; наличие высоко квалифицированных риск — менеджеров это суровая необходимость; необходимы разработки управления рисками.

К функциям управления рисками относятся: анализ риска, выбор альтернативных вариантов решения, определение путей средств минимизации потерь, разработка мероприятий по нейтрализации и компенсации потерь.

Для рынка недвижимости последствия потерь по сегментам различны, от смены стратегий до сворачивания проектов и даже продажи активов. Это может быть уход с рынка и разорение.

Например в кризис 2008-2009 годов наблюдались очень интересные тенденции по сегментам рынка недвижимости:

На рынке жилой недвижимости, после стимулирования платежеспособного спроса, при помощи ипотеки, при нехватке предложения — получили то, что мы должны были получить: стагнацию и резкое падение платежеспособного спроса, крах строительной отрасли.

На рынке офисной аренды наблюдалось такое явление, как "деликатный переезд"- смена офисов от центра к периферии, причем в обратную сторону тенденция отсутствовала.

Так же в этом сегменте коммерческой недвижимости наблюдалась тенденция переезда в офисы меньшей площади. И весь 2009 год спрос на офисные помещения абсолютно отсутствовал. Новые офисные проекты никто из девелоперов не начинал, наблюдалось только окончание строительства ранее начатых.

В сегменте торговой недвижимости наблюдалась тенденция сокращения экспансий, которые просто ураганно набирали силу до 2008 года. А так же наблюдалась тенденция реконцепций , из формата элитного в эконом класс, снижение арендных ставок, предоставление арендных каникул, отсрочка платежей. Все чаще стали слышны просьбы от арендаторов, сделать арендную плату, как процент от оборота.

Сегмент складской недвижимости находился весь период в осторожном ожидании, наблюдалось сокращение спроса до 40% на качественные логистические центры. Но вырос спрос на низкокачественные складские площади. Уровень вакантных площадей рос, стоимость аренды снижалась, уменьшались сроки аренды из- за неуверенности будущего развития бизнеса.

Кризис заставил всех скорректировать планы, обнажил все наши недостатки в управлении объектами недвижимости. Как в сказке: " А король то голый!" — это про тех, кто превысил долю кредитных ресурсов выше комфортной отметки.

Существует два фактора кризисной устойчивости: долговая нагрузка и уровень спроса на продукцию или услуги. Поэтому в кризис пострадали больше те, кто имел кредиты при полном отсутствии спроса на рынке недвижимости. Рынок недвижимости еще очень молод. Не все из участников рынка недвижимости были готовы к кризису и не всем хватало опыта его пережить. Участники рынка недвижимости, которые уже пережили кризис 1998 года, не все выстояли в этот кризис, тот опыт мало кому помог, слишком это были разные кризисы. Для новых участников рынка недвижимости, тех кто основал бизнес после 1998 года, кризис стал первым в жизни серьезным испытанием на прочность. И не о каком антикризисном планировании им было не ведомо. Ко многим это понимание пришло вместе с кризисом.

Антикризисное планирование — это планирование предвидящее опасность кризиса, предусматривающее анализ его симптомов, меры по снижению отрицательных последствий кризиса и использование его факторов для последующего развития.

Кризисы неизбежны — это регулярные, повторяющиеся этапы циклического развития любой системы. Кризисы начинаются тогда, когда потенциал прогресса исчерпан и уже родились и начинают борьбу более современные элементы, представляющие будущий цикл.

Кризисы прогрессивны при всей их болезненности, так как выполняют три важнейшие функции: устранение устаревших элементов и технологий; расчистку для новой системы; испытание на прочность и передача в наследство тех элементов, которые переходят в будущее.

Кризис проверяет уровень управления рисками, выявляет слабые места и устраняет необоснованные амбиции. Жизнеспособные участники вынуждены активнее искать новые пути развития.

Кризисы конечны, они могут предшествовать либо новому этапу в развитии системы, либо ее гибели и распаду.

Кризисы неповторимы, разнообразны причины и факторы их вызывающие.

Кризисы могут быть вызваны объективными и субъективными причинами, внешними и внутренними, случайными и закономерными, искусственными или

естественными, частными и системными, управляемыми или неуправляемыми.

Кризисы могут иметь характер легкий и глубокий, кратковременный и затяжной, локальный и общий, скрытый и явный. Бывают макро и микро кризисы, социальные, политические и организационные.

Последствия кризиса могут иметь характер разрушения и обновления, оздоровления или привести к новому кризису, иметь характер обострения или ослабления, на рынке недвижимости может произойти резкое падение или мягкий выход из кризиса, последствия могут иметь необратимые и обратимые изменения, качественные и количественные.

Кризисы можно предвидеть , если они происходят в следствии перемен, которые мы успеваем понять и оценить, а если нет , то кризисы для нас внезапны.

Существует алгоритм последовательности действий при прогнозировании кризиса: определение целей и временных пределов прогнозирования кризиса, понимание причин, сущности и характера данного кризиса, определение устаревших и передовых элементов системы, установление поля действия кризиса, изучение внешних факторов, рассмотрение путей выхода из кризиса, анализ нескольких вариантов выхода из кризиса, один из которых принимается как основной, распознавание ошибок в прогнозе, чтобы вовремя внести коррективы, анализ уроков кризиса.

Действия и решения в кризис всегда принимаются в сжатые сроки, при недостаточности финансовых ресурсов и негативном влиянии внешних воздействий.

Антикризисное планирование имеет цель — " финансовое оздоровление«, для этого необходимо решить три задачи: устранение неплатежеспособности, восстановление финансовой устойчивости, расчет с кредиторами.

Антикризисные меры при планировании — это сильная команда, диверсификация бизнеса, установка на качество, а не экспансию, конкурентоспособность, оптимизация зарплат коллектива, фокус на то, что надо перестать делать немедленно, стратегия не быть лучшими, а быть в чем- то лучшими.

Кризисы есть и будут. Как мы готовимся к зиме, так можно готовиться и к кризисам.

Антикризисное планирование — это система управленческих мер и решений по диагностике, предупреждению, нейтрализации преодолению кризисных явлений.

Существуют две составляющие антикризисного планирования: предотвращение еще не наступившего кризиса и преодоление уже наступившего.

Существует аксиомы антикризисного планирования: кризис можно предвидеть, ожидать, вызывать, ускорять, предварять, отодвигать, к кризису можно готовиться, кризис можно смягчать и им управлять.

При антикризисном планировании необходимо учитывать, что есть процессы управляемые и не управляемые. Управляемые поддаются изменению при сознательном воздействии на них, в основном это внутренние факторы. Неуправляемые факторы имеют в основном внешнее воздействие. Управляемые и неуправляемые процессы находятся в определенном соотношении, где управляемые процессы должны преобладать, иначе наступает кризис. Иногда управляемые излишне процессы могут привести к кризису -например излишний бюрократизм. К кризису может привести и не видение процессов, которыми надо управлять. Кризис может наступить, когда мы стремимся управлять неуправляемыми процессами, у которых нет механизмов управления. Наиболее опасны неожиданные кризисы. Поэтому всегда надо быть наготове. Оперативность в анализе экономической ситуации и принятии решений играют большую роль в управлении на рынке недвижимости. Движущей силой экономического цикла являются инновации и инвестиции. Выход из кризиса — это явное увеличение спроса, иногда создаваемое искусственно.

Но для России, это искусственное увеличение спроса, может обернуться новым коллапсом. Похоже, что выводы о происхождении нынешнего кризиса на рынке недвижимости не сделаны или сделаны не верно. Кризис в России на рынке недвижимости был неизбежен, и никак не зависел от Американского. Просто Американский кризис наш приблизил и усугубил. Наши кризисы по своей природе очень разные: у нас кризис недопроизводства объектов недвижимости, в Америке кризис перепроизводства. В России присутствовал незаработанный спрос, пропитанный запахом нефти и газа. В инвестициях оказалось около 50% жилой недвижимости, ровно столько квартир не хватает, чтобы удовлетворить спрос всех нуждающихся граждан России. Но в России единственным , надежным инвестиционным инструментов стала недвижимость. Россияне лишние деньги не вкладывают в производство, они вкладывают в недвижимость. Возможно, существенный налог на вторую квартиру, со стороны государства, разрешил бы эту проблему. И вложение в бизнес, при поддержке государства, стало бы самым эффективным инструментом инвестиций. Но перед кризисом мы наблюдали следующее: цена на рынке недвижимости росла до тех пор, пока не наступил предел платежеспособности наших граждан. Как только частные инвесторы зафиксировали прибыль, они стали сбрасывать предложения на рынок. Падение цен на недвижимость произошло на много быстрее, чем был рост цен. При этом сегодня, мы опять раскачиваем спрос, опять же при помощи ипотеки, а ведь в мире есть более разумные инструменты повышения спроса, такие как судно — сберегательные кассы или Паевые инвестиционные фонды. Спрос раскачиваем, при отсутствии перспектив появления новых строительных площадок на рынке жилой недвижимости.

Используемая литература:

  1. Пыхтин С., статья «Кризис рынка недвижимости неизбежен» из сетевого журнала «Золотой лев», www.Статьи.htm
  2. Петухов Д.В. «Антикризисное управление », Учебный курс ( учебно-методический комплекс), Московский институт экономики, менеджмента и права.
  3. Том Питерс «Превосходство в бизнесе в эпоху перемен» , Best Business Books, 2007г, 351 стр.
  4. Дональд Трамп «Искусство заключать сделки », Альпина Бизнес Букс, Москва,2006 год, 280 стр.
  5. Джим Коллинз «От хорошего к Великому»,Издательство " Манн, Иванов и Фербер", Москва, 2008 год, 310 стр.