>Оживление бездыханного рынка недвижимости

Мы в кризисе, уже прошли его или только заходим? Никто ничего точно сказать не может. Точно так же все потерялись в ценах на недвижимость. Сегодня, скорее всего ваша недвижимость стоит столько, сколько за нее готовы заплатить покупатели. Но самое парадоксальное даже не это. Уникальность ситуации в том, что на цены сегодня практически никто не обращает внимание. Самая главная точка отсчета — это размер доплаты или выплаты, смотря, что вы собрались делать: уменьшать или увеличивать свои квадратные метры. Кстати сегодня просто благодатное время для тех, кто решил увеличить жилплощадь, пожалуй, за все существование рынка недвижимости в России — более подходящего времени не было и может быть не будет. При минимальной доплате можно получить максимальные метры жилья. Но при этом надо знать, что и вариантов таких не много и это ,как правило дефолтные квартиры или у продавцов сложились трудные жизненные обстоятельства. Нужно помнить, чтобы получить выгодный вариант обмена, необходимо преодолеть ряд проблем, они, конечно, решаемы, но чаще всего при помощи специалистов рынка недвижимости. И конечно роль риэлторов при таких обменах неоценима. Опять же, что происходит с риэлторами на сегодняшнем рынке недвижимости: риэлторы — работающие более десятка лет — просто вспомнили старые технологии, ведь раньше такие обмены были обычным делом. Риэлторы, пришедшие на рынок 3-5 лет, не могут приспособиться под сегодняшние реалии, так как они привыкли получать максимальную прибыль за минимальные усилия, на растущем ценовом рынке трудно было не продать недвижимость. Новички в риэлторском бизнесе сегодня очень быстро осваивают новые реалии. Но сегодня понятно всем, что усилий больше, а доходов гораздо меньше. Риэлторский бизнес никогда не был легким, а сегодня он подвластен только настоящим профессионалам. Сделки обмена — это самые сложные сделки на рынке недвижимости. Но надо понимать, что обмены это на сегодняшний день единственно реальная возможность изменить жилищные условия. Сегодня рынок предложений велик, а разница в доплате между количеством комнат резко снижена. Но это бесконечно продолжаться не может, существует и психологический барьер продавца недвижимости, после которого он просто будет снимать квартиру с продажи, а отток предложений может остановить падение цен или даже вызвать их рост.

Существуют плюсы и минусы обменов.

Главный плюс-это появившаяся возможность, после угасания ипотеки, изменить жилищные условия, причем при полном отсутствии покупателей. Участники обменов имеют уникальный шанс обернуть кризис себе на пользу.

Сегодня цена недвижимости играет гораздо меньшую роль, чем сумма доплаты, а это значит, отпала необходимость постоянно мониторить цены, сомневаться, путаться. Есть сумма доплаты — выбираем квартиру!!! В результате такого подхода цену на недвижимость можно скорректировать в сторону уменьшения на 30-40%.

Большой минус — это ограниченное количество вариантов обмена.

Минус — это минимальное количество профессионалов, владеющих в совершенстве такой услугой, как обмены, так как они сопровождаются большими организационными сложностями, которые увеличиваются пропорционально количеству участников обмена.

К минусам относятся и большие риски при сделках обмена, причем это риски как психологического характера, так и юридического.

А вот недостаток денежной массы я бы отнесла как к плюсам, так и к минусам. Когда клиенты ходили на сделки с мешками — денег возрастали риски денежных потерь. Даже когда деньги были в виде ипотечного кредита — и их доля составляла 90% стоимости квартиры. Сегодня средний размер доплаты 300-500 тысяч рублей, что составляет не более 30% от стоимости квартиры. То есть риски потери денежных средств существенно снижены.

Роль риэлторов на рынке недвижимости сильно возросла, их опыт особенно ценен и таких специалистов очень мало. Самостоятельно совершить обмен очень сложно. Преимущество риэлтора — это огромный информационный ресурс.

Сегодняшнее летнее оживление на рынке недвижимости абсолютно не характерно — ведь на дворе пора отпусков, бархатный сезон. Но рынок так долго спал, и сегодня выходит из летаргического сна.

И продавцы недвижимости должны понимать, что сегодня реализовать недвижимость без существенного дисконта практически невозможно, а вот обмен можно осуществить настолько «изящный», что кризис на долгие годы оставит о себе приятные воспоминания.

Сегодня у риэлторов появились компьютерные программы, способные подобрать обмен в течении 3-5 минут, но надо понимать, что в этой сфере очень велик человеческий фактор. Поэтому сегодня в цене риэлторы, владеющие основами психологии.

Кихаева Татьяна — Владелец, ген.директор ООО АН «Градиент», действующий брокер на рынке недвижимости с 1997 года, ст.преподаватель КузГТУ, специальность «Экспертиза и управление недвижимостью»