Спрос и предложение

На рынке недвижимости чаще всего существует несбалансированность спроса и предложения. Предложения недвижимости из-за длительно-строительного цикла строительства не успевает за изменяющемся в короткие сроки спросом. В результате очень затруднено саморегулирование рынка недвижимости с помощью механизма цен.

На рынке недвижимости существует ограниченное число покупателей и продавцов, каждый объект недвижимости уникален, цена очень сильно зависит от месторасположения объекта недвижимости. Как другой товар недвижимость практически невозможно продавать по образцам. Покупатели очень боятся мошенничества на рынке недвижимости и предпочитают иметь дело с сертифицированными профессионалами рынка недвижимости, имеющими незапятнанную репутацию и деловой имидж, что очень ограничивает число продавцов. Осуществимость сделки определяется ожиданиями относительно цен на недвижимость продавцов и покупателей. И если эти ожидания расходятся на 10-15%, то они преодолимы, но если на 50%- сделка срывается. При отсутствии достоверной информации собственник недвижимости часто завышает цену и спрос останавливается в ожидании понижения цен.

Величина спроса зависит от:

1. Местоположения (шикарные квартиры в Косово — никому не нужны);
2. Инфраструктуры;
3. Категории дома (элитка, панель, хрущевка);
4. Динамика доходов;
5. Предпринимательная активность региона;
6. Доступность ипотечных кредитов;
7. Даже тарифы на коммунальные услуги;
8. Уровень арендной платы;
9. Налогообложение.

Предложения недвижимости из-за длительности цикла создана недвижимость слабо зависит от цены, а в коротком периоде вообще не зависит. Поэтому цена на недвижимость в краткосрочном периоде зависит только от спроса.

От спроса и предложения зависят важнейшие экономические факторы:

• цена;
• доходность;
• риски приобретения и создания объектов недвижимости.

Для того чтобы рынок недвижимости смог ответить на рост цен увеличением предложения, необходим период 2-3 года(от проекта до окончания строительства) Длительность реакции предложения на рост цен на рынке недвижимости наиболее характерен для рынка первичного жилья.

Какие факторы влияют на повышение спроса? И какие инструменты можно применять для увеличения платежеспособности? Доходы потребителей недвижимости и цены на объекты недвижимости- явления совершенно разного порядка. Цена недвижимости в несколько десятков раз выше, чем годовой доход ее пользователя. И даже если вырастут доходы потребителей, то разрыв между ценой на недвижимость существенно не сократится. И если у потребителя есть запас (богатство) в виде квартиры, то разница уже вполне соизмерима с ценами на рынке недвижимости. И уже создан механизм, позволяющий трансформировать богатство потребителя в его платежеспособность.

1. На вторичном рынке- это ветреные сделки купли-продажи.
2. На первичном- принятие в зачет имеющегося жилья.

Форма этого механизма называется бартерная сделка. А это:

1. Ограниченность маневра;
2. Низкая скорость оборота;
3. Выстраивание длинных цепочек.

Спрос определяется только теми потребностями, которые обеспечены денежной массой. На цивилизованном рынке предложение всегда должно опередить спрос, чтобы была возможность выбора. Оптимальным считается превышения предложения над спросом 20-25%, но это речь идет о рынке цивилизованном. Величина предложения может быть увеличена за счет более оптимального использования городских земельных участков (Спрос пятиэтажен в Москве), а не только строительство за территорией Москвы. И это более актуально, т. к. вопрос с сетями и коммуникациями уже практически решен, а для новых земельных участков это целая проблемна и увеличение стоимости жилья. Чем выше цена, тем меньше желающих приобрести объект недвижимости. И рынок находится в стагнации. Все происходит циклично. Затем цены падают (хотя это реально не происходит, в крайнем случае они останавливаются) потребители опять начинают покупать недвижимость.