Первичный и вторичный рынки недвижимости и их влияние друг на друга
Первичный рынок — совокупность сделок, совершаемых с вновь созданными объектами.
Вторичный рынок — сделки, совершаемые с уже созданными объектами, находящихся уже в эксплуатации.
Являясь двумя частями одного рынка недвижимости первичный и вторичный рынки, конечно же, влияют друг на друга и, прежде всего это проявляется в ценообразовании. Цены вторичного рынка — это ориентир для строителей — насколько выгодно сегодня строить. Если цена такова, что она не обеспечивает возврата вкладываемых средств и не приносит прибыли при создании объектов, то строительство нового жилья осуществляться не будет. Если растут затраты на строительство, то это приводит к росту цен на первичном рынке, а это неизбежно приводит к росту спроса и цен на вторичном рынке.
Но есть механизм, который может сделать первичный рынок более независимым от ценовой ситуации на вторичном рынке. Это уникальность объектов недвижимости первичного рынка и они этой чертой в полной мере обладать и обладают. Квартиры первичного рынка больше по метражу, комфортнее, качественнее, с парковками и подземными гаражами, домофонами и консьержками, свободными планировками.
При изменении экономической ситуации первичный и вторичный рынки ведут себя по-разному. При снижении спроса на вторичном — рынок реагирует снижением предложений и цены, при такой же ситуации на первичном рынке — предложения уменьшить резко не возможно (это длительный строительный цикл), а уменьшение цены ограничено затратами на строительство. При её снижении за определенный уровень застройщик несет прямые убытки. Тогда как продавцы вторичного рынка ограничены только финансовым положением продавца и соответствующего уровня доходов уровню текущих затрат по содержанию недвижимости. Вторичный рынок более инертен, так как решения на нем принимаются множеством лиц и мотивы их продажи у всех различны. На первичном рынке решения принимаются профессионалами и мотив продажи один — возраст вложенных средств.
На сегодняшний день нельзя переоценивать конкурентоспособность первичного рынка, по крайней мере, в Кемерово, так как ещё очень мало предложений. Успешно конкурировать с вторичным рынком ему пока не удается, вторичный рынок насыщен предложениями и более стабилен. К тому же очень испортили «аппетит» покупателям объекты недвижимости строительства, не сдаваемые годами в эксплуатацию (с нарушением сроков сдачи, с увеличением оговоренного бюджета строительства). Никак не отражается на качестве объектов недвижимости факт количества реализаций права собственности на объект. Но на вторичном рынке более рискованно покупать объект, который был много раз в обороте. А на первичном рынке менее рискованно покупать, когда объект уже был в обороте.
Для каждого решения доля первичного и вторичного рынка в общей структуре рынка разная. У нас в Кемерово доля первичного рынка очень мала, так как строят не очень много. Долгое время не велась инвестиционно-строительная политика. Цены первичного рынка за м2 ниже на 10-30%, чем цены на недвижимость вторичного рынка. Но есть очень существенный момент, недвижимость на первичном рынке у нас, как правило, продается без отделки. И однозначно рынок «хороших» квартир дороже вторичного.
Однозначно сказать не возможно, какой рынок лучше. Все зависит от предпочтений покупателей. Одним важно взять кредит на 30 лет, другим — заселиться сразу — тогда это клиенты вторичного рынка. Если важен метраж, комфорт, однородный состав жильцов, закрытый двор, подземный гараж и не важно, когда можно переселиться — это клиенты первичного рынка недвижимости.
